一、案情简要

刘XX、李XX系夫妻关系。2007年2月，刘XX、李XX购买了深圳某区的经济适用房A，并办理了银行贷款按揭手续。常XX也购买了深圳某区的经济适用房B，由于李XX与常XX是同事关系，双方于2007年5月达成了一致意愿，将刘XX、李XX购买的经济适用房A出售给常XX，双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定：常XX先支付房款XX万元给刘XX、常XX，剩余房款XX万元待房产过户之后再支付给刘XX、李XX，刘XX、李XX在收到前款后，将房子交付给常XX使用。

双方都认为，该经济适用房A可以在2012年办理房屋产权登记证书。但由于种种原因，直至2014年3月，该房产都未能办理房产证。

刘XX、李XX曾多次与常XX就双方签订的《房屋买卖合同》是否继续履行以及如何履行的问题进行沟通，但争议较大，未能达成一致意见。刘XX、李XX为了维护自己的合法权益，遂委托本律师向法院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，收回A经济适用房。

二、本案的难点

1、该房产未能办理房产证的原因是否构成卖方解除双方签订的《房屋买卖合同》的法律依据；

2、如果《房屋买卖合同》解除诉求不成立，根据双方签订的《房屋买卖合同》，卖方向买方主张支付余款不符合合同约定；

3、A经济适用房一直由买方占有、使用和收益，而卖方却一直未能收到房子的全款，卖方的权益需要如何来维护。

三、本案的争议焦点

1、常XX是否具备了购买A经济适用房的主体资格？

2、如果A经济适用房具备办理产权过户手续，常XX是否具备过户的主体条件？

3、A经济适用房未能办理产权过户手续的原因是什么？

4、双方签订的《房屋买卖合同》是否有效？

5、如果《房屋买卖合同》有效，而且不符合法律规定的解除条件，那么该合同该如何履行，双方约定的余款该怎么处理？

6、如果《房屋买卖合同》不能解除，如果《房屋买卖合同》不能解除且约定的余款没有得到法律解决，那么在房屋具备过户条件时，如果卖方不配合，那么买方是否可以通过申请法律强制执行来达到房屋产权过户的目的？

四、律师办案经过

律师通过了解该经济适用房的总体出售及办证情况，获悉同一个楼盘的业主对未能办理房产证问题一直耿耿于怀，多次反馈相关部门，未能解决，并且针对该小区未能办理房产证的原因，业界统称是房屋质量有问题，验收不合格，不符合办证条件。

至于本案未能办理房产证的具体原因，律师通过政府相关网站进行咨询，得到的模糊回复是该房产正在办理初始登记。

律师向法院申请对房管部门未能办理房产证的原因进行调查取证，以明确相关案件事实。

而针对该《房屋买卖合同》是否无效的情况，律师也向法院申请调查购买该经适房的主体，核实常XX的购买行为是否存在着损害其他人利益的情形。

五、本案结果

最终双方在法院的组织下达成调解，调解内容：由刘XX、李XX先还清银行贷款，然后常XX向刘XX、李XX支付《房屋买卖合同》约定的余款，待房屋过户条件成熟时，刘XX、李XX配合常XX办理房屋产权过户手续。
六、办案心得

首先，当事人对本诉讼提起的动机是律师设计诉讼方案的出发点，而当事人对本诉讼所期待得到的利益是律师确定最终诉讼方案的确定点。

其次，在诉讼过程中，面对着未知事实以及存在着国家及政府政策不明朗的情况下，需要与委托人积极沟通，并晰明所可能存在的法律风险及诉讼结果。同时，为了更好的控制本次诉讼的法律风险，需要去了解更多的信息来论证本案诉求及如何寻找对本次诉讼有利的事实。

再次，本案中，政府网站的回复可以预测，房产部门的回复势必不会明确该房产办不出房产证，也不会明确具体可以办证日期，那么本案在要求解除双方签订的《房屋买卖合同》这一诉求上，得到支持的概率相对较低。当一切事实存在着对我们不利的情况下时，我们如何来确定本次诉讼双方利益的平衡点以及如何来达到本次诉讼最终目的的实现。